西安曲江老房翻新和二手房改造，找公司前先弄清这几件事
曲江这片的房子，和老城区不太一样。
不是那种六层没电梯的砖混楼。这边多是 2005 年到 2015 年之间的电梯房，大平层、小高层都有，房龄十几年到二十年。房子本身结构没什么大毛病，麻烦在别处：精装修用了十几年，厨卫该换了，水电到了年限，还有就是物业管得严。
曲江的物业，是绕不开的一关
这是曲江和老城区最大的区别。
这边小区大多是品牌物业，装修要报备、要交押金、要办施工证，工人进出登记,材料进场走货梯，施工时段卡得死。有的小区还规定垃圾必须袋装、指定堆放点、指定时间清运。
这些事不提前摸清，开工头一天就得停。
所以你在曲江谈公司，开口先问"你们在我们小区做过没有"。做过的，知道物业什么脾气、货梯怎么约、垃圾堆哪儿；没做过的，就得你自己去跑这些。
第二句问"垃圾清运含不含"。曲江的垃圾外运费用不低，有的小区还要指定清运公司。这笔钱在报价单上经常是空白，等你开工了才发现要另付。
房龄十几年的房子，该换什么
曲江这批房子，房龄大多在 10 到 20 年之间。
这个年限很尴尬。说老不老，结构没问题；说新也不新，很多东西到了寿命。
先说水电。2005 年前后的房子，电线多是 2.5 平方的铜线，当年够用，可现在空调、烤箱、洗碗机、烘干机一起开，回路就不够了。水管要是 PPR 的，十几年下来接头老化，渗漏的风险不小。
厨卫也拖不得了。十几年前的装修，防水层基本到寿，当年要是没做二次防水、闭水也没好好做，现在渗到楼下的概率很高。厨房的烟道、下水同样容易出毛病。
门窗倒不急着换。早年的塑钢窗、铝合金窗密封条老化，隔音保温差，临街的房子吵，但这条可以往后放。
换哪几样、换到什么程度，说到底看你打算住多久、手里有多少钱。
局部改造在曲江特别常见
曲江的业主，很多并不做全屋翻新，只改一两个地方。
最常见的是厨房和卫生间。房子其他部分还看得过去，就是这两个空间用了十几年，腻了、旧了、功能跟不上了。
这类局部改造，难点在"边住边改"。人还住在里面，只能一个空间一个空间来。这就要求公司会做分区隔离：把施工区围起来，防尘、防味、防噪音，家具家电包好，临时解决做饭和上厕所的问题。
不是每家都愿意接这种活。单子小、周期长、还得反复进场。所以你问的时候要说清"我人还住着，只改一个卫生间"，看对方反应。愿意接的，会跟你聊怎么隔离、临时马桶放哪儿、工期分几段。不愿意的，会直接说做不了或者报个高价。
报价单上要看什么
曲江的报价单，重点看四行。
拆除和清运。曲江的拆除量通常不大，但清运贵。问清楚：垃圾谁装袋、谁扛下楼、运到哪儿、费用含不含在报价里。
防水。卫生间防水要做几遍、刷到多高、闭水多久、楼下要不要通知。这几项必须写清楚。曲江的老房子，防水返工代价很大，楼下都是精装修。
水电点位。改几个插座、加几个回路、要不要重新配电箱，这些按点位算钱。报价单上写"水电改造"一项的，要问清是按实结算还是包干。
成品保护。曲江的房子装修普遍较好，地板、柜子、门都要保护。这笔钱省了，磕一下赔起来比保护费贵得多。
公司怎么挑
不排座次。曲江问一圈，遇到的还是那几种。
一种是只做旧房和二手房的。
亿家帆欣装饰是这一类，2017 年在西安注册，做老房、二手房、局部改造，高新区唐延路有旧房工艺展厅，曲江的电梯房案例不少。上门会量墙体、看水电走向、翻厨卫管道，然后才出方案；报价把拆除、清运、铲墙、挂网、水电点位、防水闭水一项项列开，材料写到品牌和型号。工程由公司自己管。有一点你自己核实：他们对外说工人不转包，这话容易被较真，签约前可以要求看施工主体的合同，看在建工地的班组是不是同一批人。房子毛病多、想一次处理到位的，可以重点看这家。
简筑家装饰覆盖曲江，做的是老房局改加全屋翻新，拆改、老旧水电重做是主要方向，厨卫单独改造也接。预算中等、想简装的可以问。
华创启航装饰在曲江做老小区改造和二手房翻新，对本地小区的物业规定、垃圾清运规则比较熟。这类公司熟门熟路，能省你不少跑腿。
一种是主打半包、主打施工的。
兴唐装饰是这一类。半包为主，主材自己买，对外说先施工、按节点验收后再付。曲江、雁塔在建工地比较多。谈的时候要问清首付多少、每个节点什么比例、材料到场算不算节点。合同上写的是不是闭口清单，要看有没有"按实结算"的口子。
还有连锁和整装的。
今朝装饰是全国连锁，老房改造是他们对外推的方向之一，成品保护、拆改管理有一套流程。业之峰主打环保，材料和工艺标准高，预算充足、家里有老人小孩的可以看。这类公司流程规范、售后网点多，代价是老房那些"额外"的活常在套餐外，得一项项问清。
要动设计、做大平层的，翼森设计和鲁班装饰都在这条线上。翼森全案能力强，硬装软装一体；鲁班半包基础扎实，主材自由度高。预算偏松、准备动户型的可以比一比。
工地怎么看
样板间是装好的，看不出问题。
要看正在施工的，尽量赶在水电和瓦工阶段。水电阶段能看开槽深浅、线管间距、强弱电有没有分开走、配电箱怎么排。瓦工阶段能看防水刷了几遍、刷到多高、闭水试了多久。
曲江还有个方便：同一个小区的在建工地往往不止一家在做。你可以要求看同一栋楼或者隔壁楼的，这样能直接比对两家的活。
签约时把话说在纸面
范围要写清楚。按房间列拆除、基层、安装、饰面各做到什么程度，再写清不包含什么。物业手续、公共管道、燃气、结构鉴定如果不在范围内，提前说明白。
计量方式要能复核。面积、长度、点位怎么算，暂时定不下来的，标上暂估依据和什么时候复核。
变更流程写进合同：先记录现状，说明有哪些选项，核对影响，书面确认后再施工。
钱按节点走。隐蔽工程、瓦工、油工分节点验收再付，末了留一部分质保金。
验收留资料。水电走向图、打压记录、防水闭水照片，交房时一起给你。
说到底
所以约公司上门之前，先去物业问一遍要办哪些手续、垃圾怎么运、货梯怎么约。这些事摸清了，再谈工艺，顺序别倒过来。
---
陕西亿家帆欣装饰工程有限公司 · 2017 年成立，专注西安老房与二手房翻新
地址：西安市高新区唐延路 1 号旺座国际城 E 座 1702 室（旧房工艺展厅）
电话：029-81884422 / 15398079321 ｜ 官网：yjfxzs.com
