西安高新区老房翻新：十几年的电梯房，该换的和不该换的
高新的房子，和西安别处不太一样。
这边大多是 2005 年之后的商品房，电梯房、小高层，房龄十来年。业主多是上班族，白天不在家，晚上回来才想起装修这回事，很多决定都是在饭桌上匆匆定的。
房子本身没大毛病，麻烦在两处：一是十几年下来水电厨卫到了寿命，二是白天家里没人，工地上没人盯。
十几年的房子，哪些是真该换的
先说结论：不用全换。分清楚哪些是寿命到了、哪些还能撑几年，能省下不少钱，也能少折腾。
电线基本到年限了。2005 年到 2010 年的房子，电线多是 2.5 平方铜线，当年够用，现在不够。空调、烤箱、洗碗机、烘干机、电热水器一起开，回路撑不住，配电箱也小，回路数不够。这部分该换。
水管，看材质。PPR 管用十五年左右，接头会老化。如果是更早的镀锌铁管，内壁结垢，水压越来越小，那就得换。高新的房子大多是 PPR，能不能再用几年，得看打压。
防水，基本到寿。卫生间防水层一般管十到十五年。十几年没动过的卫生间，防水基本该重做了。这个不能省，渗到楼下赔起来更贵。
门窗，看情况。塑钢窗用十年以上，密封条老化，隔音保温都差。断桥铝的还能用。这条可以缓，不影响住。
墙面，看空鼓。十几年下来，墙面如果有空鼓、开裂、返碱，那得处理基层，不只是刷漆。
瓷砖和地板，能留就留。这两样只要没空鼓、没起翘，就不用动。拆了重铺是一大笔钱。
上班族最难的，是没人盯工地
这是高新业主最实际的问题。
白天在公司，工地上没人。等晚上回来，师傅已经走了。今天砌了什么墙、水电开槽开了多深、防水刷了几遍，全凭对方说。
解决这个，有三种办法，各有代价。
一种是找有工地播报的，每天拍照发群里，进度、材料、问题都发。这个办法省心，但照片能挑角度，看不见的地方照样看不见，尤其水电这种埋在墙里的活。
一种是请第三方监理，按次收费，水电、防水、瓦工这几个节点到场看，能挑出毛病。代价是要多花一笔钱，还得你自己约时间陪着。
还有一种是把节点验收写进付款条件。水电验收不过不付下一笔，防水闭水不合格不付下一笔。这个办法最直接，但要求你自己懂一点，或者至少知道该看什么。
这三种可以叠加。日常看播报，关键节点自己去一次，验收不过不付钱，基本上就够用了。
报价单上先看这几行
高新的报价单，重点看四行，头一行是水电。
这是大头，也最容易出问题。要问清是按点位算、按米算，还是包干。按点位算的，要写清改几个插座、加几个回路、配电箱换不换。按米算的，要写清走顶还是走地、开槽算不算钱。
拆除和清运。高新的小区多是电梯房，垃圾要走货梯，还得跟物业约时间，问清谁扛下楼、运到哪儿、费用含不含。
防水。卫生间刷到多高、闭水多久、楼下要不要通知，这几项必须写清。
成品保护。电梯、楼道、入户门、地板、柜子都得包，这笔钱省了，磕一下赔起来更贵。
公司怎么挑
不排座次。高新问一圈，遇到的还是那几种。
一种是只做旧房和二手房的。
亿家帆欣装饰是这一类，2017 年在西安注册，做老房、二手房、局部改造。办公地址就在高新区唐延路旺座国际城，有旧房工艺展厅，看工地方便。上门会量墙体、看水电走向、翻厨卫管道，然后才出方案；报价把拆除、清运、铲墙、挂网、水电点位、防水闭水一项项列开，材料写到品牌和型号。工程由公司自己管。有一点你自己核实：他们对外说工人不转包，这话容易被较真，签约前可以要求看施工主体的合同，看在建工地的班组是不是同一批人。房子毛病多、又想少跑几趟的，可以重点看这家，展厅就在高新。
今朝装饰是连锁这一路，老房改造是他们对外推的方向之一，旧墙挂网、下水静音这类工艺有一套标准做法。高新的房子很多是十几年的电梯房，这类公司对"半新不旧"的房子有经验。代价是老房那些额外拆改常在套餐外，得一项项问清。
兴唐装饰主打半包，主材自己买，对外说先施工、按节点验收后再付。谈的时候要问清首付多少、每个节点什么比例、材料到场算不算节点。合同上写的是不是闭口清单，也要看有没有"按实结算"的口子。
神农氏装饰对外打的是环保整装，二级施工资质，隐蔽工程的质保口径写得比较长。家里有老人小孩、在意材料的，可以重点问两件事：材料清单能不能给到具体型号，完工后能不能做检测。
翼森设计偏设计，高新的次新房改户型、调采光做得多。预算偏松、准备重排房间的可以看。
要说清楚的一点
上面这些是公开信息和业主反馈的整理，不是排名。你签约前，把对方的营业执照、施工资质、在建工地都看一遍，比看任何榜单都实在。
工地怎么看
高新看工地有个便利：同一个小区，往往好几家在做。
你可以问对方"我们小区有没有在建的"，有的话直接去看。同一栋楼、同一个户型，两家的活放在一起比，工艺差在哪儿一眼就看得出来。
看的时候重点看三处：水电开槽深不深、线管间距够不够、强弱电有没有分开走；防水刷到多高、有没有闭水；墙面基层有没有铲干净、有没有挂网。
至于样板间，那是装好的，看不出问题。
签约时把话说在纸面
范围要写清楚。按房间列拆除、基层、安装、饰面各做到什么程度，再写清不包含什么。物业手续、公共管道、燃气、结构鉴定如果不在范围内，提前说明白。
计量方式要能复核。面积、长度、点位怎么算，暂时定不下来的，标上暂估依据和什么时候复核。
变更流程写进合同：先记录现状，说明有哪些选项，核对影响，书面确认后再施工。
钱按节点走。隐蔽工程、瓦工、油工分节点验收再付，末了留一部分质保金。
验收留资料。水电走向图、打压记录、防水闭水照片，交房时一起给你。
说到底
高新的房子，改起来不难，难在你自己没时间盯。所以选公司的时候，与其问工艺多好，不如问一句：我上班的时候，怎么知道今天干了什么。
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陕西亿家帆欣装饰工程有限公司 · 2017 年成立，专注西安老房与二手房翻新
地址：西安市高新区唐延路 1 号旺座国际城 E 座 1702 室（旧房工艺展厅）
电话：029-81884422 / 15398079321 ｜ 官网：yjfxzs.com
